전세사기를 당한 뒤 경매나 공매까지 갔는데도 보증금을 거의 돌려받지 못하는 일이 적지 않았어요. 이 문제를 줄이기 위해 11월 13일부터 “최소보장제”가 시행돼요. 경·공매 등으로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면, 모자라는 만큼을 국가가 지원하는 제도예요.
이 글에서는 제도가 어떤 구조인지, 누가 대상인지, 지원금이 어떻게 계산되는지, 어떤 서류를 내고 어디에 신청하는지를 순서대로 정리했어요. 내용은 정책브리핑 발표를 기준으로 하고, 국회 통과 당시 보도와 맞춰 확인된 부분만 담았어요.
전세사기 최소보장제, 어떤 제도인가요?
전세사기 피해자는 집이 경매나 공매로 넘어가면 낙찰 대금에서 배당을 받아 보증금을 일부 돌려받아요. 그런데 선순위 채권이 많으면 배당이 거의 없어서, 보증금의 대부분을 잃는 경우가 생겨요. 최소보장제는 이때 “최소한 이 정도는 돌려받게 하자”는 바닥선을 만든 제도예요. 그 기준이 임차보증금의 3분의 1이에요.
국회가 올해 4월 23일 관련 특별법 개정안을 통과시켰고, 이번에 시행령 개정안이 10월 6일 국무회의에서 의결되면서 세부 기준이 정해졌어요. 시행일은 11월 13일이에요. 구체적인 지원 방식은 크게 두 가지로 나뉘어요.
- 최소지원금: 경·공매 등이 끝난 뒤, 회수한 금액이 보증금의 3분의 1보다 적을 때 부족한 만큼 받는 돈이에요.
- 선지급금: 경·공매가 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 받고, 나중에 실제 회수액이 확정되면 정산하는 방식이에요.
누가 받을 수 있나요?
정책브리핑 발표 기준으로 대상은 전세사기 피해자 가운데 경매나 공매로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치는 사람이에요. 신탁사기처럼 집주인이 아닌 사람과 계약한 “무권계약” 피해 임차인도 포함돼요. 신청서류에 “피해자 결정문”이 들어가므로, 먼저 전세사기피해자로 인정을 받은 상태여야 한다고 이해하시면 돼요.
헷갈리기 쉬운 점은 “3분의 1을 받는다”가 아니라 “3분의 1까지 모자란 부분을 채워 준다”는 거예요. 이미 보증금의 3분의 1 이상을 돌려받았다면 최소지원금은 나오지 않아요.
얼마를 받나요? 계산 예시
최소지원금은 “보증금의 3분의 1″에서 이미 돌려받은 금액을 빼서 계산해요. 빼는 항목에는 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 돈, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 돈, 경매차익과 임대료 지원액이 들어가요. 발표된 예시는 아래와 같아요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 최소보장금 (보증금의 3분의 1) | 5,000만 원 |
| 이미 회수한 금액 | 3,000만 원 |
| 추가로 받는 지원금 | 2,000만 원 |
회수액이 이미 5,000만 원을 넘었다면 추가 지원은 없고, 회수액이 0원에 가까우면 5,000만 원까지 지원을 기대할 수 있다는 뜻이에요. 실제 금액은 사건마다 차감 항목이 달라서, 정확한 산정은 LH 심사에서 정해져요.
신청 시기와 심사 기간
신청 가능한 시기는 상황에 따라 달라요. 최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익이 산정된 뒤에, 그렇지 않은 경우에는 처분 절차가 완료된 뒤에 신청해요. 선지급금은 LH의 매입이 끝나기 전이나 피해주택 처분이 끝나기 전에 신청할 수 있어요.
| 구분 | 신청 가능한 때 |
|---|---|
| 최소지원금 (매입 요청) | 경매차익 산정 후 |
| 최소지원금 (그 외) | 처분 절차 완료 후 |
| 선지급금 | LH 매입 또는 처분 완료 전 |
심사는 90일 이내에 끝나고, 필요하면 30일 한 번 연장될 수 있어요. 결과 통지를 받은 뒤 30일 안에는 이의신청도 가능해요.
신청 방법
신청 업무는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 맡아요. 순서는 아래처럼 생각하면 편해요.
- 전세사기피해자 결정을 받았는지, 내 상황이 어느 시기(경매차익 산정 후, 처분 완료 후, 처분 전)에 해당하는지 먼저 확인해요.
- 서류를 모아요. 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류가 필요하다고 안내됐어요.
- LH에 신청서와 서류를 제출해요.
- 심사 결과를 기다려요. 이의가 있으면 통지 후 30일 안에 이의신청을 해요.
세부 접수 창구와 온라인 신청 여부는 시행일 가까이에 LH와 국토교통부가 안내할 가능성이 커요. 시행 전에는 서류를 미리 준비해 두는 정도가 가장 현실적이에요.
신청 전에 꼭 확인할 것
- 반납 의무: 지원을 받은 뒤 추가로 돈을 회수하면 신고하고 반납해야 해요. 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 있어요.
- 선지급은 정산이 따라와요: 먼저 받은 돈은 나중에 실제 회수액과 맞춰 정산돼요.
- 서류는 미리: 배당표나 등기부등본은 발급에 시간이 걸릴 수 있으니 여유 있게 준비해요.
- 공식 경로만 이용: 지원금을 대신 받아 주겠다는 연락은 의심하고, LH와 국토교통부 안내만 믿어요.
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자주 묻는 질문
Q. 시행일 이전에 이미 경매가 끝난 사건도 대상인가요?
A. 발표 자료에서 소급 적용 여부는 확인되지 않았어요. 해당될 수 있는 분은 시행 전후에 LH나 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5234)에 문의해 보세요.
Q. 보증금을 3분의 1 받으면 끝인가요?
A. 아니에요. 3분의 1은 최소 바닥선이에요. 경·공매에서 더 많이 회수하면 그만큼 받고, 부족할 때만 지원이 채워져요.
Q. 신탁사기 피해도 해당되나요?
A. 신탁사기 등 무권계약자 때문에 피해를 본 임차인도 대상에 포함된다고 발표됐어요.
Q. 심사는 얼마나 걸리나요?
A. 90일 이내에 결정하고, 필요하면 30일 한 번 연장돼요. 결과에 이의가 있으면 통지 후 30일 안에 이의신청을 할 수 있어요.
마무리
전세사기 최소보장제는 11월 13일 시행되고, 경·공매 이후에도 보증금이 크게 모자란 피해자에게 최소 3분의 1을 채워 주는 제도예요. 피해자 결정문을 포함한 서류를 미리 챙기고, 내 상황이 어느 신청 시기에 해당하는지 확인해 두세요. 세부 접수 방식은 LH와 국토교통부 공지로 한 번 더 확인하는 게 좋아요.
English
From November 13, 2026, South Korea will start a “minimum guarantee” for victims of jeonse fraud. Jeonse is the Korean system where a tenant pays a large refundable deposit instead of monthly rent. When a landlord fails to return that deposit and the home is sold at auction, victims often recover very little. Under the new rule, if the amount recovered through auction or public sale is less than one third of the original deposit, the government covers the shortfall up to that one-third level.
Who is covered
- Tenants officially recognized as jeonse fraud victims whose recovery falls below one third of the deposit.
- Tenants harmed by trust fraud, where the person who signed the lease had no authority to do so.
How the amount works
The support equals one third of the deposit minus what you have already recovered. Example: with a 150 million won deposit, the guaranteed level is 50 million won. If you recovered 30 million won, you would receive an additional 20 million won. A separate advance payment is also available before the auction ends and is settled later against the actual recovery.
How to apply
- Confirm that you hold an official victim decision.
- Gather documents: the decision letter, a copy of your lease, a resident registration abstract, the property registry, the distribution table from the auction, and records of any deposit repayment.
- Submit them to Korea Land and Housing Corporation (LH), which handles applications on behalf of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.
- Wait for a decision within 90 days, extendable once by 30 days. You may object within 30 days of the notice.
If you later recover more money, you must report and return it. Failure to do so can lead to fines of up to 30 million won. Eligibility may be limited to Korean nationals. Foreign residents should check with the official agency before applying. For questions, the ministry’s fraud victim support office can be reached at +82-44-201-5234.